أولا: تعريف بنظام التحفيظ العقاري:
ثانيا:: مفهوم التحفيظ العقاري:
ثالثا: فوائد التحفيظ العقاري:
رابعا:التحفيظ العقاري بين الإختيارية والإجبارية:
أ-التحفيظ العقاري عمل اختياري:
ب-الحالات التي يكون فيها التحفيظ العقاري إجباريا:
1-التحفيظ الإجباري بقرار من المحكمة:
2- التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها:
3-مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا
4-التحفيظ في حالة ضم الأراضي:
5-التحفيظ الإجباري للعقارات الزراعية عند تجزئتها:
6-التحفيظ الإجباري للأراضي الجماعية:
أولا: تعريف بنظام التحفيظ العقاري:
نظام التحفيظ العقاري هو نظام للشهر العقاري يقوم على مجموعة من القواعد القانونية التي تهدف إلى تأسيس رسم عقاري للعقار الخاضع لهذا النظام بحيث يصبح هذا الرسم بمثابة هوية وحالة مدنية للعقار المحفظ، وذلك بعد القيام بمجموعة من الإجراءات القانونية.
ثانيا: مفهوم التحفيظ العقاري:
لقد أوضحت المادة الأولى من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 المقصود بالتحفيظ العقاري إذ نصت على ما يلي :" يرمي التحفيظ العقاري إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون، من غير أن يكون بالإمكان إخراجه منه فيما بعد.ويقصد به:
=تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري، وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به.
=تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك في الرسم العقاري المؤسس له".
من خلال هذا التعريف يتبين أن المقصود بمصطلح التحفيظ العقاري:
جعل العقار خاضعا للنظام المحدث بظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت 1913، والمعدل بالقانون رقم 14.07، وذلك بإنشاء رسم للملكية بالتسجيل في السجل العقاري قصد تثبيت وضعية العقار وتطهيره من كل حق سابق لم تتم الإشارة إليه في السجل العقاري.
وقد حسم الفصل المذكور كل الخلافات التي كانت تثار حول مفهوم التحفيظ العقاري.
فمصطلح التحفيظ كان يقصد به سابقا مجموع الإجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري إلى غاية تأسيس الرسم العقاري، أما بعد صدور القانون الجديد رقم 14.07، فقد وضع تعريفا دقيقا لهذا المفهوم حسما لكل خلاف في التأويل.وتبعا لذلك فنظام التحفيظ العقاري وفق القانون الجديد للتحفيظ العقاري هو مجموعة من القواعد القانونية والعمليات المتتابعة والمتكاملة البناء، بدءا من وضع طلب التحفيظ وإيداعه، مرورا بإقامة رسم الملكية العقارية، وانتهاء بمختلف التقييدات بالسجلات العقارية.
وبالتالي فالتحفيظ العقاري يضبط الملكية العقارية وسائر الحقوق العينية العقارية، ويطهرها من جميع ما كانت الملكية مستقلة به من حقوق قبل تحفيظه.
ثالثا: فوائد التحفيظ العقاري:
للتحفيظ العقاري أهمية بالغة، ويمكن إجمالها فيما يلي:
=يعتبر الرسم العقاري المنطلق الأساس لتحديد هوية العقار المحفظ من الناحيتين المادية والقانونية، إذ يكفي الرجوع إليه لمعرفة معالم العقار ومساحته وحدوده وأوصافه، كما يعرف على وجه اليقين مالك العقا، وأصحاب الحقوق العينية المنشأة عليه.
=العقود الواردة على الأملاك العقارية المحفظة لها قوة ثبوتية ينجم عنها تسهيل حركية الملكية العقارية، وضمان سيرها وانتقالها واطمئنان المتعاملين بها، وبالتالي استقرار الملكية العقارية بصفة دائمة مستمرة.
=تسهيل وتهيئة القروض وتنمية السلف الرهني، إذ تولى المشرع المغربي ربط الرهن الرسمي بالعقارات الخاضعة للتحفيظ العقاري باعتباره من أقوى الضمانات، إذ لا يتصور تحقيق أي استثمار من غير التوفر على ضمان يمنح المؤسسات المقرضة الثقة والإطمئنان.
=عملية التحفيظ ينجم عنها إشهار لجميع الحقوق والتغييرات المصاحبة للعقار من بدايته إلى نهايته.
=يسمح نظام التحفيظ العقاري للدولة بأن تتوفر لديها معلومات كافية وإحصائيات مضبوطة عن الثروة العقارية في البلاد.
=يسعى نظام التحفيظ العقاري إلى استقرار المعاملات العقارية، وخلق الثقة والاطمئنان بين المتعاملين في المجال العقاري، وعلى الخصوص المقرضين الذين يجعلون العقار هو الضمانة الوحيدة لإسترداد أموالهم، لأن السجل العقاري يعتبر بمثابة الحالة المدنية بالنسبة للعقارات المسجلة به.
=إن تطهير العقار من كل النزاعات يؤدي إلى الزيادة في قيمته والرفع من ثمنه، ويشجع أصحاب رؤوس الأموال على إقامة مشاريعهم واستثمارها في الميدان العقاري ومن تم فهو ركيزة أساسية للتقدم الإقتصادي والإجتماعي في البلاد.
رابعا:التحفيظ العقاري بين الإجبارية والإختيارية:
الأصل في التحفيظ العقاري بالمغرب أنه عمل اختياري ولكن هناك حالات استثنائية يكون فيها التحفيظ إجباريا.
أ-التحفيظ العقاري عمل اختياري:
نص الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 على أن" التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا ". فالمالك مخير في الإلتجاء إلى نظام التحفيظ العقاري أو عدم الإلتجاء إليه إذ لا توجد وسيلة لإرغام مالك العقار على ذلك. وبالتالي فنظام التحفيظ العقاري في المغرب أمر اختياري . وموقف المشرع المغربي هذا يعتبر موقفا حكيما لأن الطابع الاختياري للتحفيظ يساعد على نشر التوعية بين المواطنين من أجل أن يألفوا تدريجيا نظام التحفيظ العقاري وأن يقوموا تلقائيا مع مرور الزمن على اتباعه عندما يلمسون محاسنه و فوائده.
وبعدما تم إدراك فوائد هذا النظام، أصبح كل المتعاملين العقاريين يفضلون العقارات المحفظة، التي تتميز بخلوها من النزاعات، فكل ما تم تضمينه في الرسم العقاري هو الذي يعترف به ويأخذ حجية ما بين الجميع.
إن موارد الدولة وطاقاتها البشرية والتقنية في الوقت الحالي لا تسمح بإقرار نظام الإجبارية في التحفيظ، لأن هذا النظام يتطلب ما يلي:
=الأطر التقنية العالية من مهندسين طوبغرافيين ومساعديهم.
=أطر قانونية ذات كفاءات عالية للسهر على عملية التحفيظ كما تتطلب العملية أيضا أموالا طائلة.
ومن تم فقلة الوسائل المادية والبشرية تجعل التحفيظ الإجباري أمر صعب تحقيقه في المغرب حاليا.
وعلى الرغم من أن التحفيظ العقاري بالمغرب يتصف بالاختيارية، وأن تقديم مطلب التحفيظ يمنع على طالب التحفيظ سحبه مطلقا، إلا أنه يمكن لطالب التحفيظ التحلل من مطلبه، بواسطة وسائل خوله إياها المشرع، من دون أي جزاء يترتب عن ذلك.
من الحالات التي تمكن طالب التحفيظ من التحلل من مطلبه نذكر ما يلي:
-عدم حضور طالب التحفيظ لعملية التحديد أو تغيبه بدون عذر:
هذه الحالة تجد سندها في المادة 22 من ظهير التحفيظ العقاري، حيث نصت على ما يلي" إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها، ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب" ونصت المادة 23 من نفس الظهير على أنه: "في حالة تغيب طالب التحفيظ فإن طلب التحفيظ يعتبر لاغيا". إذن في حالة التخلف عن حضور عملية التحديد المؤقت رتب المشرع أثرا يتمثل في عدم إنجاز أية عملية وإلغاء طلب التحفيظ.
-عدم تقديم الحجج الكافية:
وفي هذه الحالة يمكن لطالب التحفيظ أن يعطل مفعول طلبه بالامتناع عن تقديم الحجج التي تؤيد مطلبه، أو ادعاء عدم وجودها، حيث يجوز للمحافظ في مثل هذه الحالة إلغاء مطلب التحفيظ وهذا ما ورد التنصيص عليه في المادة 38 من ظهير التحفيظ العقاري التي تنص على أنه :"في حالة رفض مطلب التحفيظ لأي سبب كان، وفي أي مرحلة من مرأجل المسطرة، يكون التحديد لاغيا، ويلزم طالب التحفيظ بمحو اثره".
-إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمواصلة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إنذاره:
نصت المادة 50 من ظهير التحفيظ العقاري على أن: "الطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به يعتبر كأن لم يكن إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة، وذلك داخل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذارا من المحافظ بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية".
ب-الحالات التي يكون فيها التحفيظ العقاري إجباريا:
يمكن إجمالها في ما يلي :
1-التحفيظ الإجباري بقرار من المحكمة:
ينص الفصل 8 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون 14.07 على ما يلي :" يكون التحفيظ كذلك إجباريا عندما تأمر به المحاكم المختصة، أثناء متابعة إجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه."
يستفاد من هذا الفصل أنه يجوز للمحكمة أن تأمر بوقف بيع العقار المحجوز إلى أن يتم تحفيظه، كما يحق لمن رست عليه المزايدة في عملية العقار المحجوز غير المحفظ، أن يعلق أداء الثمن على وجوب تحفيظ العقار.
2-التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها:
حسب مقتضيات ظهير 3 يناير 1916 والمتعلق بتحديد أملاك الدولة الخاصة، لكل مدع بحق عيني على هذه العقارات، أن يسلك مسطرة التعرض على عملية تحديد الأملاك الخاصة للدولة، وذلك في ظرف ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان عن التحديد في الجريدة الرسمية، مع ضرورة إرفاق ادعاءه بكل المستندات والوثائق التي تزكي تعرضه، ويجب عليه أن يقدم مطلب تحفيظ تأكيدي لتعرضه على عملية التحديد داخل اجل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء أجل التعرض.
3-مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا:
لا يجوز لوزارة الأوقاف بيع العقارات المحبسة تحبيسا عموميا، وإنما يمكن لها معاوضتها .وإذا كان العقار المحبس تحبيسا عموميا أو المعاوض به غير محفظ، فقد أوجب المشرع قبل إتمام عملية المعاوضة القيام بتحفيظ العقار، إما بطلب من وزارة الأوقاف أو من صاحب العقار المقايض به. ويطبق نفس الحكم في الحالة التي تقوم فيها وزارة الأوقاف بمعاوضة مبلغ من المال بعقار، حيث لا بد قبل إنجاز المبادلة من تحفيظ العقار إذا كان غير محفظ.
4-التحفيظ في حالة ضم الأراضي:
يقصد بضم الأراضي تجميع القطع الأرضية المتناثرة لكل مالك في نطاق معين، وإعادة توزيع الملكيات، بحيث يكون لكل مالك قطعة واحدة أو عدة قطع يسهل استثمارها واستصلاحها، بدلا من قطع صغيرة مجزئة ومتفرقة قبل عملية الضم.
وقد صدر ظهير 20 يونيو 1962 والذي عدل بدوره بظهير 20 يوليوز 1969، والذي جعل عملية الضم متاحة في جميع الأراضي المغربية في كل قطاع يستلزم إجراؤها، وبمقتضى هذه النصوص تخضع الأراضي في حالة ضمها للتحفيظ الإجباري، وفق مسطرة قانونية خاصة.
5-التحفيظ الإجباري للعقارات الزراعية عند تجزئتها:
طبقا لمقتضيات ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات، لكل صاحب أرض زراعية أن يقسمها إلى أجزاء للبيع أو الكراء من أجل إقامة أبنية سكنية عليها أو بنايات معدة للصناعة أو التجارة. ولكن عملية التقسيم تخضع لترخيص إداري صادر عن السلطات المحلية، ويتوقف الترخيص حسب الفصل العاشر من الظهير المذكور على إبراز مالك العقار ما يثبت قيامه بمباشرة إجراءات التحفيظ.
6-التحفيظ الإجباري للأراضي الجماعية:
صدر بالجريدة الرسمية بتاريخ 09 غشت 2019 ثلاثة نصوص قانونية تتعلق بتدبير أراضي الجماعات السلالية ويتعلق الأمر ب:
=القانون رقم 62.17 بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.
=القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري اأراضي الجماعات السلالية.
=القانون رقم 64.17 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.
انطلاقا من هذه القوانين، فإنه في حالة تفويت ملكية هذه الأراضي للجهات المخول لها ذلك قانونا ( للدولة أو الجماعات الأصلية ..) تكون في هذه الحالة عملية التحفيظ إجبارية.
وكذلك الأمر بالنسبة للتعرض على التحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية. إذ تنص الفقرة الأولى من المادة 10 من القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد
الإداري لأراضي الجماعات السلالية على ما يلي: "كل تعرض قدم طبقا للكيفية المنصوص عليها في المادتين 6 و9 اعلاه( لقراءة المادتين يجب الرجوع الى القانون 63.17) لا ينتج أي أثر إلا إذا تقدم المتعرض على نفقته بمطلب تحفيظ تأكيدا لتعرضه لدى المحافظة العقارية المختصة، وذلك خلال ثلاثة أشهر الموالية لانقضاء الأجل المحدد لتقديم التعرضات".