أولا :أنواع العقارات:
1-العقارات غير المحفظة:
2-العقارات المحفظة:
ثانيا: أنواع العقارات بحسب خضوعها لنظام التحفيظ العقاري من عدمه:
1-العقارات المحفظة:
2-العقارات غير المحفظة:
ثالثا :أنواع الأراضي والأملاك:
1-أراضي الجماعات السلالية:
2-أراضي الأحباس:
3-الأراضي الموات:
4-أراضي الجيش:
5-الملك العمومي:
6-أملاك الخواص:
أولا :أنواع العقارات:
يتميز العقار بالمغرب بازدواجية نظامه وتعدد هياكله مما ينتج عنه تعدد القوانين المطبقة على كل نظام على حدة ،ويؤدي أحيانا إلى تداخل فيما بينها ،الأمر الذي يخلق تعقيدا في وضعية العقار، ينضاف إلى الإشكالات التي يطرحها تعدد الأنظمة العقارية التي تقف في وجه تطور العقار،هذه الإزدواجية في النظام العقاري بالمغرب تقتضي جود نظام خاص بالعقارات المحفظة ونظام خاص بالعقارات غير المحفظة.
1-العقارات غير المحفظة:
تخضع لمقتضيات مدونة الحقوق العينية، بعدما كانت مقتضياتها مستمدة من أحكام الفقه الإسلامي وبالضبط من مقتضيات الفقه المالكي، وبعض مقتضيات القانون المدني.
تنص المادة الأولى من مدونة الحقوق العينية في فقرتها الثانية على ما يلي" تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 بمثابة قانون الإلتزامات والعقود في ما لم يرد في هذا القانون فإن لم يوجد نص، يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي".
2-العقارات المحفظة:
تخضع لـظهير التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913، والمعدل بمقتضى القانون رقم 14.07 الصادر بمقتضاه ظهير 22 نونبر 2011. وظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 الذي أُلْغِيَّ بمقتضى القانون رقم 39.08 بمثابة مدونة الحقوق العينية.
ثانيا: أنواع العقارات بحسب خضوعها لنظام التحفيظ العقاري من عدمه:
1-العقارات المحفظة:
هي جميع العقارات الخاضعة لقانون التحفيظ العقاري لسنة 1913 المعدل بقانون 14.07 أي العقارات التي قام أصحابها بتقديم مطالب تحفيظ بشأنها، ومرت بمسطرة إدارية وأحيانا بمسطرة قضائية، قبل أن يصدر لها رسم عقاري يحدد وضعيتها القانونية والطبوغرافية، بحيث يبين على وجه الدقة والتحديد الحدود والمساحة والموقع الخاص بالملك، وأيضا الحقوق المكتسبة على الملك المحفظ مع بيان أصحاب هذه الحقوق.
2-العقارات غير المحفظة:
هي تلك العقارات التي لم يسبق لها أن خضعت لنظام التحفيظ العقاري، وتخضع حاليا لقانون مدونة الحقوق العينية المستمدة من قواعد الفقه الإسلامي على مذهب الإمام مالك، وكذلك العادات والأعراف المحلية. وتنتقل ملكية هذه العقارات بكل طرق الانتقال المعروفة كالبيع والهبة والوصية والإرث وغيرها من الطرق. والأساس القانوني الذي يقوم عليه هذا النوع من العقارات هو الحيازة، أي وضع اليد على هذه العقارات والتصرف فيها وذلك بشكل هادئ وعلني ومستمر.
ثالثا:أنواع الأراضي والأملاك:
1-أراضي الجماعات السلالية:
وهي الأراضي التي تمتلكها الجماعات السلالية، ويخضع التصرف فيها إلى قواعد محددة في الظهائر الصادرة بشأنها،تبعا للأعراف المحلية، أو القواعد التي استحدثتها تلك النصوص مراعاة لعادات القبائل الموجودة بها ما لم تتعارض مع النصوص التشريعية ،وقد صدرت منذ عهد الإحتلال عدة نصوص قانونية تخص تلك الأراضي وتنظم طريقة استغلالها، وعلى رأسها ظهير27 أبريل 1919، ومن مضامين الرسالة الملكية الموجهة للمشاركين في المناظرة الوطنية حول "السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الإقتصادية والإجتماعية" التي انعقدت يومي 8 و 9 دجنبر 2015 بالصخيرات "تمليك الأراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري لفائدة ذوي الحقوق مع مجانية هذا التمليك".
وقد صدر بالجريدة الرسمية بتاريخ 09 غشت 2019 ثلاثة نصوص قانونية تتعلق بطريقة تدبير أراضي الجماعات السلالية ويتعلق الأمر ب:
=ظهير شريف رقم 1.19.115 صادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل 9 أغسطس 2019 بتنفيذ القانون رقم 62.17 المتعلق بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.
=ظهير شريف رقم 1.19.116 الصادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل9 أغسطس 2019 بتنفيذ القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية ويرمي إلى إعادة صياغة الظهير الشريف المؤرخ في 18 فبراير 1924 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية.
=الظهير الشريف رقم 1.19.117 الصادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل 9 أغسطس 2019 بتنفيذ القانون رقم 64.17 المتعلق بتغيير الظهير الشريف رقم 1.69.30 الصادر في 10 جمادى الأولى 1389 الموافق ل 25 يوليوز 1969 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.
2-أراضي الأحباس:
وتخضع لظهير 8 ربيع الأول 1431 الموافق لـ 23 فبراير 2010 بمثابة المدونة الخاصة بالأوقاف، والأوقاف بصفة عامة إما أن تكون:
=أوقاف عامة:
وهي التي يحبسها المحبس على وجه معين من وجوه البر والإحسان أو على مطلق وجه الخير، فتنفق وزارة الأوقاف ريعها على ما تراه من وجوه البر النافعة كالمساجد ،المقابر ،الزوايا والأضرحة.
=الأوقاف المعقبة:
وهي تلك الأوقاف التي يحبسها المحبس على أعقابه، يصرف عليهم من ريعها. وحسب ما جاء في المادة 109 من مدونة الأوقاف فإنه لا يجوز إنشاء الوقف المعقب إلا في حدود ثلاث طبقات،الموقوف عليه ثم أولاده ثم أولاد أولاده، وإذا اشتمل عقد على أكثر من ثلاث طبقات اعتبر باطلا فيما زاد عنها باستثناء الأوقاف المعقبة المنشأة قبل دخول المدونة حيز التنفيذ.
=أوقاف مشتركة:
وهي ما وقف ابتداءا على جهة عامة وعلى شخص بذاته أو عليه وعلى عقبه.
إن أراضي الأحباس بصفة عامة غير قابلة للتفويت إلا أنها يمكن أن تكون محلا للمعاوضة والكراء، ومن أهم الأحكام المطبقة على الأحباس أن الحيازة لا تؤثر فيها وبالتالي لا محل لأي تقادم بشأنها.
3-الأراضي الموات:
يقصد بها تلك الأرض التي ليس لها مالك، ولا يوجد سبيل للإنتفاع لأسباب يمكن إجمالها فيما يلي:
=إما لكون المياه قد غمرتها، وبذلك يكون إحياؤها بإزالة تلك المياه وصرفها عنها.
=أو بسبب الجفاف وانقطاع الماء عنها، وبذلك فإحياؤها يكون بشق الجداول لإيصـال المياه إليها أو حفر الآبار بها.
=أو بسبب كونها غير مستوية أو لإحتوائها على الأتربة والرمال والأحجار والنباتات الضارة، فإحياؤها يكون بتسويتها وإزالة هذه الأضرار عنها، وبذلك تصبح صالحة للاستغلال في الزراعة أو البناء.
ولقد نصت المادة 224 من مدونة الحقوق العينية على أن"إحياء الأرض الموات يكون بجعلها صالحة للإستغلال، ويتم إحياؤها بزراعتها أو غرس أشجار بها أو إقام منشآت عليها أو تفجير ماء بها أو صرفه عنها".
والأرض الموات في وقتنا الحاضر هي ملك للدولة، وبالتالي لا يجوز لأي أحد تملكها بإحيائها، ولإستغلالها يجب الحصول على إذن صريح من الجهات المختصة. وهذا ما أقرته مدونة الحقوق العينية في المادة 222 بقولها " الأراضي الموات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة، ولا يجوز وضع اليد عليها إلا بإذن صريح من السلطة المختصة طبقا للقانون".
ونصت مدونة الحقوق العينية في المادة 223 على أن" من أحيى أرضا من الأراضي الموات بترخيص من السلطة المختصة فله حق استغلالها".
وتبعا لذلك فالأراضي الموات في عصرنا الحاضر ملك للدولة، وإحياؤها لا يكون إلا بإذن صريح وترخيص من الجهات المختصة وذلك وفق مسطرة قانونية محددة، وهذا الإحياء لا يخول صاحبه ملكيتها ملكية تامة، وإنما يخوله حق الاستغلال فقط الذي هو عنصر من عناصر حق الملكية الثلاث (الإستعمال والإستغلال والتصرف).
4-أراضي الجيش:
هي الأراضي الفلاحية أو أراضي الرعي، التي كانت الدولة تقتطعها للقبائل التي كانت تكون الجيوش المغربية مقابل الخدمات العسكرية التي يقدمونها، وقد كان يستفيد منها أفراد الجيش دون غيرهم. وهذا الصنف من الأراضي مخصص أساسا للإستعمال من طرف سكان القبيلة الموجودة بها لنفعهم الخاص، ولا يحاز أبدا ولا يكسبه أحد بطول مدة وضع يده عليه، وإنما هي مخصصة للقبائل المعروفة بقبائل الجيش الموجودة في كثير من المناطق بالمغرب وخاصة بضواحي المدن العتيقة كفاس والرباط ومراكش، وهي مخصصة أساسا لأن يتصرف فيها سكان تلك القبائل، ويستغلونها بكافة أنواع الاستغلال ما عدا تفويتها. ومن الملاحظ أنه لا يوجد نص خاص بشأن تسيير واستغلال هذا النوع من الأراضي، وإنما ذلك يتم وفق العادات والأعراف المحلية المتبعة. وكما هو معلوم، فإن تلك الأراضي كانت مخصصة للاستعمال والاستفادة منها في ظروف معينة، وبواسطة النظام الذي كان متبعا لدى هذه القبائل منذ تواجدها. وفيما يخص طريقة استغلالها بين أفراد القبيلة، فغالبا ما يتم توزيع تلك الأراضي بين أفرادها ما داموا قاطنين بالقبيلة وقائمين بحرثها وزرعها، فإذا توفي من يستغل قطعة أرضية ولم يخلف عقبا ذكرا رجع ما كان تحت يده إلى فرقته، والمرأة لا حظ لها في أخد شيء من الأرض، وإنما لها الحق فقط في الغلة بعد إعادة النظر فيما كان بيد زوجها، وإذا كانت السلطات الحاكمة قد أولت اهتماما للأراضي الجماعية، وذلك بإصدارها العديد من الظهائر والمناشير والمراسلات الخاصة بتنظيمها فإن أراضي الجيش لم تنل حظها من التنظيم، وذلك راجع الى عدم وجود أي نص قانوني ينظمها.وبما أن أراضي الجيش تعتبر أصلا من أملاك الدولة فيمكن الرجوع بشأنها إلى الظهير الصادر في 1916/1/3، الذي يعتبر الضابط الخاص لتحديد أملاك الدولة ،وتعتبر مديرية أملاك الدولة التابعة لوزارة المالية هي المشرفة والقائمة على تنظيم هذه الأراضي وطرق استغلالها، وقد جاء في المادة الثانية من القانون رقم 17.62 الخاص بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها أنه تسري أحكام هذا القانون على أراضي الجيش التي تم التخلي عن ملكية رقابتها لفائدة الجماعات السلالية المعنية.
5-الملك العمومي:
يقصد بالملك العمومي تلك الأملاك التي تملكها الدولة، ويمنع اكتسابها أو اكتساب أي حق عليها بالتقادم، وهي تنقسم إلى قسمين أملاك عامة للدولة وأملاك خاصة للدولة.
=الأملاك العامة للدولة:
وهي الأملاك التي تستغل من طرف الجميع بدون استثناء، ولا يجوز تفويتها أو التصرف فيها، كالقناطر والطرق العمومية والشواطيء والموانيء والأنهار والبحيرات وكل ما هو موضوع لخدمة العموم.
=الأملاك الخاصة للدولة:
وهي الأملاك التي تملكها الدولة، إلا أنها تبيح استغلالها للأفراد أو تمليكها لهم بالبيع، كالأراضي الفلاحية أو الأراضي الصالحة للبناء التي تجهزها الدولة وتبيعها للأفراد، أو الدور والعمارات التي تقوم ببنائها وبيعها للعموم في إطار محاربة أزمة السكن.
ولقد صدر بتاريخ فاتح يوليوز 1974 ظهير بشأن الملك العمومي، يتضمن أنه يوجد بالمملكة نوع من الخيرات لا يمكن حيازتها مبدئيا، نظرا لطبيعتها وصبغتها العمومية، ولوجوب بقائها في متناول الجميع. ولقد حدد الظهير المذكور قواعد تسييرها، مشيرا في الفصل الرابع منه بصفة خاصة إلى أن الملك العمومي غير قابل للتصرف، كما أنه كذلك غير قابل للتقادم، بمعنى أن حيازته ولو طالت لا يمكن أن تجعل العقار المحاز ملكا لحائزة. ومما لا شك فيه أن عدم قابلية الملك العمومي للتصرف فيه وحيازته إنما المقصود منه التصرف غير المباح، أي التصرف القانوني كتفويته أو تملكه بطول حيازته.
ولقد قام الظهير المذكور بتحديد لائحة بالأملاك العمومية، فذكر شواطئ البحار والخلجان والمستنقعات والسدود والطرق والسكك الحديدية والجسور. وتجدر الاشارة الى أن هناك نوعا من الأملاك الخاصة للدولة، تديرها مديرية أملاك الدولة، وهي تشمل جميع البنايات الإدارية ودور كثير من الموظفين وهي أيضا لا يمكن تملكها بحيازتها، وإن كانت قابلة للتصرف فيها بتفويتها للغير بالوسائل المنصوص عليها قانونيا، ويوجد مراقب لها في كل مدينة يرعى أمر تدبيرها ويباشر صيانتها عند الضرورة.
6-أملاك الخواص:
هي عبارة عن عقارات ملكيتها تعود لأشخاص ذاتين أو معنويين يستغلونها ويتصرفون فيها بجميع أنواع التصرفات القانونية من بيع وشراء وهبة وصدقة أو كراء وغيرها، وتشكل هذه الأملاك النسبة الأكبر ببلادنا والأكثر انتشارا من أي نظام آخر.
---------------------------------
لائحة المراجع:
-قانون التحفيظ العقاري لسنة 1913 المعدل بقانون 14.07.
-مدونة الحقوق العينية.
-القانون رقم 17.62 الخاص بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.
-مدونة الأوقاف.
-الرسالة الملكية الموجهة للمشاركين في المناظرة الوطنية حول "السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الإقتصادية والإجتماعية" التي انعقدت يومي 8 و 9 دجنبر 2015 بالصخيرات.
-ظهير فاتح يوليوز 1974 الخاص بالملك العمومي.